土地评估是指对土地进行价值评估的过程。它是通过对土地的各种因素进行分析和研究，来确定土地的市场价值或其他特定价值的过程。土地评估通常包括以下几个方面：

1. 土地的位置和地理特征：包括土地的地理位置、周围环境、交通便利性等因素。

2. 土地的用途和规划：包括土地的规划用途、土地用途的限制、土地的开发潜力等因素。

3. 土地的市场需求和供应：包括土地市场的需求和供应情况、土地的竞争程度等因素。

4. 土地的物理特征和条件：包括土地的面积、形状、地形、土壤质量等因素。

5. 土地的收益能力和投资回报：包括土地的潜在收益、土地的租金收入、土地的投资回报率等因素。

通过对这些因素的综合考虑和分析，可以确定土地的市场价值或其他特定价值，为土地的买卖、租赁、开发等决策提供参考依据。土地评估通常由专 业的土地评估师或房地产评估师进行。